Immo-Monitoring 2025
Trotz zunehmender Bautätigkeit bleibt der Wohnraummangel in der Schweiz bestehen. Steigende Preise, Engpässe im Mietsegment und ein klarer Fokus auf Ersatz- und Umbauten prägen den Markt 2025. Neue Impulse kommen aus Zinssenkungen, stabiler Nachfrage und einem wachstumsfähigen Hochbau.
Der Wohnbausaldo fällt 2025 tiefer aus als erwartet. Ersatzneubauten und Aufstockungen ersetzen zunehmend den klassischen Neubau auf der grünen Wiese. Obwohl die Zahl der Baubewilligungen 2024 anstieg, bleiben Nettozugänge aufgrund von Rückbauprojekten begrenzt. Besonders betroffen ist der Kanton Zürich, wo nur noch 73 % der Neubauprojekte tatsächlich zu mehr Wohnraum führen.
Gleichzeitig ist die Angebotsquote bei Mietwohnungen auf ein historisches Tief von 3.7 % gefallen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot in fast allen Regionen deutlich.
Preissteigerungen durch Nachfrageboom
Die Zinssenkung und das steigende Nettovermögen der Haushalte beleben die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere im oberen Preissegment. Die Transaktionspreise ziehen weiter an. In der Zentralschweiz ist die Dynamik besonders ausgeprägt. Für 2025 wird ein Anstieg von 3.6 % bei Eigentumswohnungen und 3.8 % bei Einfamilienhäusern prognostiziert. Die Angebotsmieten steigen ebenfalls, jedoch moderater (+1.7 %), während Bestandsmieten aufgrund des tieferen Referenzzinssatzes leicht rückläufig sein dürften.
Büroflächenmarkt stabil mit regionalen Impulsen
Im Bürosegment verläuft die Entwicklung verhaltener. Nach einem moderaten Beschäftigungswachstum von 1.1 % in 2024 wird 2025 mit einer leichten Dämpfung der Flächennachfrage gerechnet. Zwar stieg die Bautätigkeit nominal um 51.5 %, jedoch beruhte dies auf wenigen Grossprojekten. Das flächendeckende Wachstum ist deutlich geringer.
Die Angebotsmieten legten durchschnittlich um 2.4 % zu, in Grosszentren sogar um 4.4 %. In Zürich und Genf gingen die Spitzenmieten leicht zurück, während Bern mit einem Plus von 5.3 % zulegte.
Hochbau Trendwende und Umbau als Schlüssel
Nach sechs rückläufigen Jahren setzt 2024 eine neue Wachstumsphase im Hochbau ein, mit einem erwarteten Plus von knapp 5 % im Jahr 2025. Vor allem der Umbausektor entwickelt sich zum Wachstumsmotor (+7.2 %), getrieben durch Baulandknappheit, die Energiewende, steuerliche Anreize und den hohen Sanierungsbedarf.
Investitionen in Mehrfamilienhäuser steigen deutlich, während der klassische Einfamilienhausbau weiter zurückgeht. Die Investitionstätigkeit konzentriert sich zunehmend auf innerstädtische Verdichtung, Bestandes Erneuerung und energetische Sanierungen.
Zwischenspurt mit Unsicherheiten
Das wirtschaftliche Umfeld bleibt volatil. Die Schweizer Wirtschaft wächst 2025 voraussichtlich um 1.3 %, getragen von Konsum und Bauinvestitionen. Der globale Handel leidet weiterhin unter geopolitischen Spannungen und Zollkonflikten, was die Exportindustrie belastet mit Ausnahme des Pharmasektors.
Die Inflation bleibt tief (+0.3 %), die Leitzinssenkung auf 0.25 % unterstützt die Konjunktur, könnte jedoch deflationäre Tendenzen verschärfen. Gleichzeitig kühlt sich der Arbeitsmarkt ab. Das Bevölkerungs- und Haushaltswachstum verlangsamt sich, was sich mittelfristig auf die Wohnraumnachfrage auswirken könnte.