Mehrwertabgabe im Kanton Zürich – Geschickte Lösungen gefragt
Die bundesrechtliche Pflicht zur Abschöpfung planerischer Mehrwerte wurde durch Kantone und Gemeinden lange stiefmütterlich behandelt. Mit der eingeführten Mehrwertabgabe profitieren die Gemeinden nun von der Aufwertung von Grundstücken.
Druck aus Bundesbern
Das Bundesparlament hat mit der Revision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) die Weichen gestellt und das Stimmvolk hat dieser Anpassung zugestimmt. Seit dem 1. Mai 2014 regeln die neuen Art. 5 Abs. 1bis bis Abs. 1sexies RPG die Mindestvorgaben für die Mehrwertabschöpfung.
Die Höhe der Mehrwertabgabe im Kanton Zürich
Mit der Inkraftsetzung der Mehrwertgesetzgebung ist der Kanton Zürich der Verpflichtung nachgekommen. Unterschieden wird zwischen Einzonung und Auf-/Umzonung. Für Einzonungen verlangt der Kanton Abgaben von 20% des Mehrwerts. Die Gemeinden können für Auf- oder Umzonungen eine Abgabe von maximal 40% vorsehen. Die veranschlagten Abgabensätze variieren zwischen 20 und 40%.
Bei der Berechnung der Mehrwertabgabe können die Gemeinden ein gewisses Ermessen festlegen und bestimmte Abzüge zulassen: Zunächst werden Mehrwertabgaben unter CHF 30‘000 nicht erhoben. Zudem sieht der Gesetzgeber einen Pauschalabzug von CHF 100‘000 vor. Weiter bestimmen die Gemeinden eine Freifläche zwischen 1‘200 m2 und 2‘000 m2. Ebenso können die planerischen Aufwendungen vom Mehrwert in Abzug gebracht werden.
Veranlagung und Rechtsschutz
Die Gemeinden ziehen im Einzelfall Bewertungsfirmen für die Berechnung des Mehrwerts bei. In der Praxis hat sich gezeigt, dass diese Firmen auf ihre eigenen Datenbanken zurückgreifen, deren Datengrundlagen für die Betroffenen kaum nachvollziehbar sind. Teilweise lassen sich in dieser Phase dennoch gewisse Korrekturen durchsetzen. Es lohnt sich also, solche Berechnungen vertieft zu prüfen und sich damit auseinanderzusetzen.
Nach der Gewährung des rechtlichen Gehörs setzt die Behörde den Mehrwert mittels Verfügung fest. Diese kann mit Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich angefochten werden.
Städtebaulicher Vertrag – Ein sinnvolles Instrument
Eine Alternative stellt der städtebauliche Vertrag dar (§ 21 MAG). In einem solchen Vertrag sind die Parteien frei, anstelle einer Zahlung Sachleistungen der Grundeigentümerschaft zu vereinbaren. Mehrwert und Wert der Leistungen müssen in diesem Fall nicht zwingend geschätzt werden. Dies verschafft den Parteien vielfach wirtschaftlichen und räumlichen Gestaltungsspielraum. Mögliche Vereinbarungen könnten die Aufwertung des öffentlich zugänglichen Raums, die Förderung des öffentlichen Verkehrs, die Beteiligung an öffentlichen Einrichtungen (z.B. Kinderkrippe) oder die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum betreffen. Die Grundeigentümerschaft erhält ein Mittel, die eigene Überbauung bzw. deren Umgebung in Anrechnung an die zu leistende Mehrwertabgabe aufzuwerten; häufig eine Win-Win-Situation.
Mit Lösungen lässt sich viel Geld für die eigene Überbauung nutzen, welches ansonsten in einem staatlichen Topf verschwinden würde. Es empfiehlt sich, für die Möglichkeiten eine fachlich versierte Anwaltskanzlei beizuziehen.