Mietverhältnis beenden: Zwischen Schlichtungsverfahren, Erstreckung und Ausweisung
Schlichtungsverhandlung Kündigung Mietwohnung
Kündigt der Vermieter die Mietwohnung, kann der Mieter die Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten und eine Erstreckung verlangen. Können sich die Parteien nicht auf einen Vergleich einigen, kann die Schlichtungsbehörde einen Entscheidvorschlag unterbreiten oder dem Mieter die Klagebewilligung für das Mietgericht ausstellen.
Erstreckung Mietverhältnis
Falls die Kündigung gültig ist, schlägt die Schlichtungsbehörde in der Regel eine Erstreckung vom Mietverhältnis vor, diese beträgt für Wohnräume maximal vier Jahre. Das Mietrecht bestimmt in Art. 272a OR wann eine Erstreckung ausgeschlossen ist. Zusätzlich hat das Bundesgericht mehrfach bestätigt, dass der Mieter bereits vor der Schlichtungsverhandlung konkrete Suchbemühungen nach einem Ersatzobjekt nachweisen muss. Ohne konkrete Suchbemühungen besteht kein Anspruch auf Erstreckung.
Bei einer letztmaligen Erstreckung endet das Mietverhältnis definitiv, eine weitere Erstreckung ist nicht möglich. Dagegen kann der Mieter bei einer erstmaligen Erstreckung bis 60 Tage vor Ablauf der ersten eine zweite Erstreckung verlangen. Möchte der Vermieter eine letztmalige Erstreckung, muss dies in der Vereinbarung explizit stehen, sonst gilt eine erstmalige Erstreckung.
Ausweisungstitel
Einigen sich die Parteien auf einen definitiven Auszugstermin, sollte der Vermieter auf einen Ausweisungsbefehl im Vergleich bestehen. Damit kann der Vermieter direkt beim Gemeindeammann die Ausweisung verlangen, falls der Mieter auf den vereinbarten Zeitpunkt doch nicht auszieht.
Empfehlungen für Vermieter
Ist eine Erstreckung ausgeschlossen, kann es für den Vermieter unter Umständen trotzdem sinnvoll sein, eine kurze letztmalige Erstreckung zu gewähren. So kann ein langwieriges Gerichtsverfahren mit entsprechender «kalten Erstreckung» vermieden werden. In einer Vereinbarung sollte der Vermieter darauf achten, dass eine letztmalige Erstreckung klar formuliert ist und auf einen Ausweisungsbefehl bestehen.