Preiskorrektur bei Schweizer Immobilien gewinnt an Dynamik

Die im Zuge der grassierenden Inflation in ganz Europa erfolgten Zinserhöhungen haben auch in der Schweiz zu erheblichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt geführt. Während Zins- und Tilgungsraten für Eigenheimkäufer*innen mehr und mehr steigen, sinken die Preise für Immobilien in manchen Regionen zum Teil erheblich. Immobilienexperte und BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz gibt einen Überblick über die aktuelle Situation.

Aktuelle Zinssituation in der Schweiz
Nach mehr als sieben Jahren will die Schweizer Eidgenossenschaft die Zeit der niedrigen Zinsen am 21. September beenden. Geplant ist eine Erhöhung um einen halben Prozentpunkt auf 0,25. In Szenarien, die von einer weiter fortschreitenden Inflation ausgehen, ist eine 0,75-prozentige Erhöhung auf 0,5 Prozent vorgesehen.

Bereits Mitte Juni hat die SNB die Zinsen in einem ersten Schritt um einen halben Prozentpunkt auf minus 0,25 Prozent angehoben. Dabei gewichtete das Direktorium die Gefahren eines unkontrollierbaren Preisverfalls höher als die einer Schwächung der Exportwirtschaft. SNB-Präsident Thomas Jordan erklärte: „Das Preisstabilitätsziel ist für uns absolut zentral.“

Immobilienpreise zum Teil deutlich eingebrochen
Was unter volkswirtschaftlichen Gesichtspunkten Entspannung verheisst, wird von Immobilienkäufer*innen kritisch beobachtet. Denn bereits vor dem Nationalbankentscheid verzeichneten die Zinsen für Festhypotheken einen teilweise deutlichen Anstieg. Gleichzeitig fielen in gewissen Regionen die Immobilienpreise.

So belegt etwa der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik, dass der Wert von Immobilien im ersten Quartal 2022 bereits um 0,4 Prozent gefallen ist, sich jedoch im zweiten Quartal teilweise wieder erholt hat. Dabei gab es je nach Region und Art der Immobilie zum Teil erhebliche Unterschiede. Am stärksten betroffen waren Eigentümer*innen kleinerer Einfamilienhäuser in kleineren Städten wie Glarus, Davos oder Langenthal. Hier beliefen sich die Abschläge zuletzt auf 4,2 Prozent, in ländlichen Regionen wie Dissentis und Maggia auf 1,7 und in grösseren Städten wie Winterthur, St. Gallen und Lugano auf 1,4 Prozent. Noch stärker waren die Verluste bei Eigentumswohnungen. In mittelgrossen Städten wurden Einbußen von 3,3, im ländlichen Raum von 3,2 Prozent verzeichnet.

Folgen der Entwicklung für Immobilienkäuferinnen und -eigentümerinnen
Aufgrund der sinkenden Preise sind bereits heute regional spürbare Rückgänge der Nachfrage zu verzeichnen, wobei vor allem Orte in weniger guten Lagen betroffen sind. Lange Zeit war es möglich, auch hier mit verhältnismässigem (Vermarktungs-)Aufwand hohe Preise zu erzielen. Das dürfte sich nun ändern. Denkbar sind vor allem folgende Szenarien.

Entwicklungen auf Käuferseite
Mit steigenden Zinsen werden auch die Kredite teurer. Das erhöht die monatliche Belastung für all diejenigen, die für den Immobilienkauf eine Finanzierung in Anspruch nehmen. Hieraus erwachsen zwei Probleme.

Zunächst einmal wird es nicht mehr für alle Kaufwilligen möglich sein, eine Finanzierung zu erhalten, da sie die monatliche Belastung nicht tragen können. Entsprechend wird die Nachfrage zurückgehen. Ist das aufgrund des Nachfrageüberhangs aktuell auch noch kein Problem, so könnte es doch zu einem werden, wenn in 10 bis 15 Jahren Anschlussfinanzierungen auslaufen und sich nicht mehr alle Käufer*innen eine Weiterfinanzierung zu ungünstigeren Konditionen leisten kann.

Das zweite Problem hängt eng mit dem ersten zusammen. Können Anschlussfinanzierungen nicht mehr bedient werden und Immobilien müssen verkauft werden, kommen mehr Immobilien auf den Markt, die aufgrund gestiegener Preise einer sinkenden Nachfrage begegnen. Gleichzeitig entsteht für die Banken das Risiko, dass sie hypothekenbelastete Immobilien bei einer geplatzten Anschlussfinanzierung nicht mehr zum vorgesehenen Preis verkaufen können.

Entwicklungen auf Eigentümerseite
Wenn die Nachfrage im Zuge perspektivisch steigender Zinsen absinkt, wird das auch für all diejenigen zum Problem, die sich die Immobilie zum Werterhalt ihres Vermögens gekauft haben. Wenn die Preise sinken, können sie auch weniger dafür erlösen. In dem Fall geht der Wert des gegen Geldentwertung geschützten Vermögens an anderer Stelle verloren.

In Zukunft kommen mehr Häuser auf den Markt
Rund die Hälfte aller Eigenheime in der Schweiz sind im Besitz von Rentnerinnen. Viele dieser Häuser werden in den nächsten Jahren auf den Markt kommen. „Die Credit Suisse hat die Daten exklusiv für Blick ausgewertet. Diese sind eindrücklich: Verteilt auf die nächsten 23 Jahre werden insgesamt über 419’000 Eigenheime frei, weil Rentnerinnen ausziehen oder ableben. Die Anzahl Häuser, die so auf den Markt kommen, nimmt ab jetzt mit jedem Jahr zu. Sind es 2023 noch 3‘500 Häuser, werden es 2045 laut den Berechnungen der CS über 40’000 Eigenheime sein.“

Empfehlungen für Käuferinnen Am wichtigsten ist es für Käuferinnen und Eigentümer*innen, nicht in Panik zu verfallen. Bei einem Blick auf die Zinsentwicklung der vergangenen zehn Jahre wird deutlich, dass viele Finanzierungen noch mit 3,2 bis 4,0 Prozent abgeschlossen wurden. Für diese Menschen stellen moderate Zinserhöhungen derzeit kein Problem dar. Sie können ihre Zins- und Tilgungszahlungen weiter leisten. Probleme sind hier allenfalls im Zuge eines Wirtschaftseinbruchs mit stark steigenden Arbeitslosenzahlen zu erwarten. Doch auch hier zeigt sich ein stabiles Bild. Zwischen 2011 und 2021 lag die Quote konstant zwischen 4,4 und 5,1 %.

Der wichtigste Tipp besteht darüber hinaus darin, sich die im langfristigen Vergleich noch immer niedrigen Zinsen so lange zu sichern wie möglich. Das schliesst vor allem die Notwendigkeit ein, sich möglichst früher um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Hier können zum Beispiel Forward-Darlehen in Anspruch genommen werden. Allerdings sind hier Zinsaufschläge einzukalkulieren, um sich keine langfristigen Mehrkosten aufzubürden.

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